下面是小编为大家整理的广西某商业城策划详案,供大家参考。

　 某商贸城营销策划案

　第一部分

　市场篇

　项目实行以前，需对整个市场环境进行深入的检查剖析，正确掌握市场信息，掌握市

　场环境的变化。所以，我们组织了一支专业的市场检查小组对项目的市场环境进行了仔细

　的检查研究。

　一、项目营销环境检查剖析

　1、某城区环境

　A 、

　地域简介

　全镇占地总面积

　381 平方公里，人口 6.8 万人，此中城区人口 1.8 万人。总面积为

　362 平方公里，此中城区面积 6.5 平方公里。全国 153 个重点示范镇及全区

　20 个重点小镇

　之一；拥有优秀的投资环境。

　B、

　交通发达、运输便利

　东接鹿寨，相距 17 公里；西接 L ，相距 25 公里；处柳江、桂柳高速公路、国道

　322

　线、 209 线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、湖南的重要通道，来往客运特别繁

　忙；水道有柳江航道、 LQ 江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独到。

　 这些都为某商业的发展供给了得天独厚的地理环境。

　2、政策环境

　C、

　加大基础建设，吸引外资

　镇政府增强某的基础建设，扩大城区的建设力度，多

　方引进外来资本的投入并赐予多

　 方优惠政策，如按五折优惠价收取土地征用费或租用费，在用水、用电方面赐予优先安排，帮助

　 代劳有关证、照手续等。一系列的优惠政策，给某投资环境的改良供给有力的支持与帮助，为某

　 房地家产、商业的发展创建了优秀的时机。

　 D、

　长久规划

　1997 年起，镇政府对全镇推行至

　2018 年的长久规划，

　2004 年再次调整规划，加大镇区功能完美性，拟

　2005 年前

　引资在码头处建设一座 AA 公园。规划为房地家产的发展提

　 供了更多的时机，某房地家产的发展远景乐观。

　3、流通环境

　E、

　陆地交通忙碌

　某做为一个交通枢纽，来往的车辆特别屡次，每一时

　间段车辆经过的频次都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的店面，

　约估有十家以上，可见陆地交通的忙碌及过往车辆之多。

　项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆纷至沓来，均此后经过，保证了

　 地区内巨大的车流量，为项目创建旺盛的环境氛围。

　F、

　水道交通发达

　某镇的水道交通也不落伍于陆地交通，水运方便，

　LR 西面的柳江河有两个

　码头， LQ 江建有 1 个码头，年吞吐量

　15 万吨。

　LQ 江上的水运很屡次，可

　 以看见大小船只常常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集的日

　 子，客运船只渐渐增加，多半是来自倒江等地的下游公众。

　项目凑近

　LQ 江码头，赶集日很多公众经过此码头上到镇上，这为项目开辟

　 了更大的市场。

　G、

　集日人流量增加

　 某市集人流量比平常尽多出一倍，人流如潮，特别热

　闹，赶集的公众纷繁到达镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三

　天为一个周期，在这一期间成交额也达到最高。集日的人流量给项目增加了大批

　 的人气。

　4、公司环境

　H、

　公司状况

　全镇公司有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食

　品、机车维修、塑料等

　170 多家公司，个体户达 2800 多户，此中千万元公司

　14

　个， 500 万元公司 21 个。工业园区内有

　34 家民营化工、冶炼类公司；造纸厂星罗

　棋布，大大小小总合有

　8 家左右，此中以林业造纸厂最大及最具规模，是广西级

　 的造纸公司。整个镇以工业较为发达且发展速度较快。

　I、

　大型公司入驻

　与 YY 工业园区对接后，某镇将在

　 LQ 江对岸再建一

　 个工业区，现已有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年末投入上线。紧跟着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的公司到达某投资建厂，此中多为

　L、鹿寨的投资商。大型公司的入驻必然带动某经济的发展，提高居民收入，进而

　刺激花费。

　二、收入与花费的检查

　1、人均年收入状况

　A 、 某行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为

　2650 元左右，而城区内

　的人均年收入为

　10000 元左右。

　B、镇政府利润的主要根源 90%来至镇工业的收入，节余

　10%主假如运输业

　 及农业。

　某镇人均年收入和财政收入根源统计表：

　地区

　人均年收入

　家产

　镇财政收入根源

　 <元）

　 <%）

　城区

　10000

　镇工业

　90

　乡、村、屯

　2650

　镇运输业及农

　10

　业

　 能够看出 ，某城区的人均年收入相对仍是比较可观的，而且某镇的工业带

　动着整个镇经济的发展，跟着镇工业的不停完美和改良，镇经济必然再上一个台

　阶，经济的发展带动收入的增加，某人均收入可望提高，可是能够预示，居民收

　 入增加同时积蓄也在不停的增加。

　2、公司员工收入状况

　A 、现有的工业园区内民营公司的人均月收入水平都在

　 600 元～ 1000

　元左

　右，园内工人以周边的居民为主，约估

　1000 人左右。

　B、林业造纸厂人均月收入在

　1000 元左右，而镇上制糖厂正在公司改制过程

　中，效益稍差先，但人均月收入也在

　600～800 元左右。

　 某公司员工收入状况统计表：

　 跟着最近几年工

　 类型

　公司构造

　人均月收入

　 业园区扩

　 <元）

　 建，做为

　L

　林业造纸厂

　股份制

　 1000

　 的卫星城，

　 镇制糖厂

　公司改制中

　 600～800

　 与 L 工业相

　 民营化工公司

　合同制

　600～800

　 接轨，连结

　 民营冶炼公司

　合同制

　600～800

　 YY 工业园，

　引进大型公司的入驻，带动工业以及其余家产的发展，人均收入将再上一

　 个台阶。

　3、花费状况

　A 、容花费水平与 L 花费水平对持平，生活用品及市场肉、菜类价钱与

　L 同

　类物件在一个标准线上。

　B、旅店住宿业不发达，客源不足，一般的旅店收费

　5 元～ 15 元 /天，镇重

　点保护单位喜来登旅馆最低花费

　80 元/天。

　 某镇除住宿较为廉价外，其余花费稍高，跟着经济的发展，收入的提高将会

　带动花费水平的提高，但人们的花费意识也渐渐转变，所以，花费不会趋于盲

　目，而是较为守旧。

　 三、某镇住所开发总量检查剖析

　1、现有住所状况检查

　A、

　老城区

　老城区多半是外来租住人员，连周边人数共有

　1000 多人，居住以平房、土

　 胚房为主，环境、卫生较差。

　B、

　新城区

　a. 1996 开始，整个镇的文化政治中心整体搬家到新城

　 区内，在政府搬家的同时，原有居民跟从一同搬入新城区，而且在新城区内买地

　 自建个人砖房，此中，砖房三层构造占 50%，四层构造占

　 30%，二层构造占

　 20%。

　 b. 在较为喧闹的街区及骨干道，居民买地建房后一楼主要做为商店用，或

　 自己居住及出租，面积

　50 ㎡～ 80 ㎡不等，租金

　500 元左右。

　 c. 据检查，新城区内除了原有居民外，还有周边农村甚至

　L、鹿寨的外来

　 人员买地建房，部分买地主要为炒地赚差价。

　2、现行开发的商住小区检查剖析

　A 、 BB 商住小区

　 项目名称

　BB 商住小区

　 占地

　125 亩

　每户占地

　80 ㎡～ 90 ㎡

　 总户数

　270 亩

　推出时间

　2002 年 9 月

　 销售状况

　销售 100 块宅基地左右

　 配套

　建有文化娱乐花园、货运客运的泊车场，中心道

　设备

　路由开发商销售先期建设达成，规划并铺设完成排

　污、供水、用电等基础设备

　首

　宅基地地点

　凑近货运、客运处

　宅基地数目

　 48 块

　期

　销售形式

　竞标

　价钱

　12～18 万

　销售状况

　所有售完

　开

　开间

　 5m～7.5m

　进深

　12m～16m

　层高

　3M

　发

　现

　A

　宅基地地点

　骨干道旁

　规划形式

　“棺材盒”形式

　在

　类

　销售价钱

　1000 元/㎡

　开间

　5m～7.5m

　开

　 进深

　 12m～16m

　层高

　3M

　 发

　B

　宅基地地点

　不临街处

　规划形式

　“棺材盒”形式

　 类

　销售价钱

　800 元～ 900 元/㎡

　 开间

　5m～7.5m

　进深

　12m～16m

　层高

　3M

　C

　宅基地种类

　别墅型地块

　规划形式

　三面采光构造

　类

　销售价钱

　1000 元/㎡

　开间

　5m～7.5m

　 进深

　12m～16m

　层高

　3M

　备

　此刻开发的宅基地共 185 块，分为

　 A 类、

　B 类、

　C 类三种形式销售，

　注

　已经销售了 57 块，占现行开发总量的 30%，C 类宅基地共 16 块已经

　 销售了一块。项目规定最高楼层只好建设四层，二年内动工，若二年

　内不可以动工，可到镇上继办手续缓期动工。

　BB 商住小区规划平面图：

　B、某综合性广场

　由鹿寨县开发商投资建设，项目已经进行过动工奠定仪

　 式，但整个项目在规划过程中，详细细节方案还没有出台。

　 从某镇住所开发总量的检查来看，住所开发量其实不多，除老城区、新城区外，只有

　现行开发的 BB 商住小区。住所状况也其实不理想，老城区环境、卫生都较恶劣，跟着文化

　政治中心的转移，居住人口集中在新城区内，造成新城区人口密集。同时，跟着一些大型

　公司的入驻，住所开发总量势必增加。

　 四、某贸易市场检查剖析

　1、某农贸市场

　A 、市场所处于两骨干道之间，占地

　8、9 亩，是最喧闹及货物最为齐备的集散地，其

　中包含肉类行、成衣行、杂货行、饮食行、布匹行、五金、门面等等，镇工商局直接收

　理。

　B、 市场内 20 ㎡左右的店面总合有 90 间，租金约估 350～400 元/月，有 30 间左右是

　一、二楼一同出租的，租金约估为

　500～ 530 元/月，摊位一共有

　220 个，肉类摊位的租金最

　 贵，约要

　1 万～ 2

　万元 /年，以竞标形式获取租用摊位的优先权，其余的固定摊位费在

　20

　 元～ 50 元/月左右，散摊要求收取市场管理花费，约估

　0.5 元 /天。

　某农贸市场状况统计表：

　 2、雒贸

　 类型

　数目

　租金

　 备注

　苑市场

　单间店面 <20 ㎡）

　90

　350 元～ 400 元/月

　肉类摊位以竞标

　A

　 两层店面

　30

　500 元～ 530 元/月

　形式获取租用的

　、 市 场

　 肉类固定摊位

　220

　1 万～2 万/年

　 优先权

　处 于 新

　 其余固定摊位

　 20 元～ 50 元/月

　城 区 的

　散摊

　市场管理花费：

　0.5 元/天

　 住 宅 密

　集地方，周边所有是居民住

　 宅，这一点也限制了市场的交通，一些大型货车、农用车没法进入市场内，限制了市场的

　发展，在镇政府加力要求下，凡进入某赶集销售家禽、谷物

　M 类的买卖人所有进入雒贸苑

　 市场内经营。

　B、雒贸苑市场每个摊位收

　2 元/天的市场管理花费，而市场

　内原有的

　14 个水泥固定摊位主要用于饮食料，每个月约

　130 元的管理及租金花费，夜晚以夜

　 宵经营为主。

　C、

　非赶集日市场内特别冷清，在白日基本没有人在市场内经营。

　3、马路市场

　沿马路一路摆摊，主要以水果、农副产品批发为主，每个摊位收

　1.5 元～ 3 元的占路费及

　 管理费。马路市场影响了整个镇的形象以及卫生环境，镇政府针对这个问题对马路市场做

　出了必定的规划，将再建设一个市场来解决这一问题，在地址上要求交通便利，宜于车辆

　的出入。

　 经过对某贸易市场的检查能够看出，某贸易市场还不完美，除某农贸市场外，缺乏较

　具规模的农贸市场。雒贸苑市场除集日外基本上无人在市场内经营，特别冷清，马路市场

　则是大大影响了镇容镇貌。光是某农贸市场其实不可以知足广大花费者的花费需求，而且市场

　的不规范性很大程度上阻挡了贸易的发展，所以，项目规划建设一个最具规模的大型农贸

　市场正恰好填充了这一空缺。

　 五、检查结论

　1、政府加速经济发建设步伐，鼓舞投资，房地产发展潜力巨大。

　A、某镇正在一个起步的阶段，百废俱兴，镇内如文化小公园、影剧院等政府性的便民

　设备都基本没有，好多东西都不过在规划中间，但某的发展实力是我们看得见的，这与政

　府的鼎力支持是分不开的，给投资者一个广阔的发展空间。

　B、某镇党委、政府把某集镇建设视为复兴某的新的经济增加点。为加速经济建设步

　伐，在短短的几年时间，开发了五期房地产共

　400 亩，所有的街道所有硬化、绿化，供

　 水、供电、排污等配套设备俱全，建成某农贸市场、雒贸苑市场。还赐予投资商必定的优

　惠政策鼓舞投资，这在必定程度上，大大促使了某房地家产的发展。

　C、在政府的鼎力支持与帮助下，某经济得以快速的发展，众多投资商均看好这难得的

　发展时机，纷繁到达某投资。来自

　L 、鹿寨的许多投资商把目光放在了地皮买卖和农贸买

　 卖上，经过炒地皮和进行农贸交易赚钱，而部分某当地居民也希望经过商贸买卖致富。因

　此，项目发展的潜力是特别巨大的。

　D、

　某工业园与

　YY 开发新区相接壤， L 啤酒厂、 L 锌品厂等多家大中型工厂均

　已或马上举厂搬家至某镇，

　YY 工业园区与市政府新规划所带来的巨大人

　 流、资本已陆续进入某，给某房地家产、商业带来了亘古未有的发展机

　遇。

　2、项目拥有地段优势

　项目所处地段车流量巨大，由高速公路进入镇上的必经此路，而且项目定在

　LQ 江大

　 桥旁，凑近码头，码头是某连结下游公众的重要脉络，也是某经济对外沟通的渠道，所以

　给项目中规划的市场所理上的优势。某的第二个工业区正幸亏

　LQ 江对面，看得见必定市

　 场的存在。

　3、某缺乏一个拥有规模的商贸中心

　某镇规划在

　LQ 江对岸即项目所在处对面再建一个工业区，新工业区的

　 成立必然带来众多公司的入驻，同时其余大型公司纷繁落户某，随工厂搬家的公司员工也

　将在某居住。新增的大批人流部署某的同时，更需要一个成规模的商贸中心来知足人们的

　各样需求，而某正缺乏一个这样的商贸中心。

　4、花费集体...

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