下面是小编为大家整理的地产ABS现实与未来,供大家参考。

　 目录 正文

　.......................................................................................................................................................................... 1 资产证券化简介

　.............................................................................................................................................. 1 政策梳理

　.......................................................................................................................................................... 2 市场现状

　.......................................................................................................................................................... 3 为什么地产青睐 ABS

　...................................................................................................................................... 5 地产 ABS 有哪些细分

　..................................................................................................................................... 8 重点房企存量 ABS 一览

　............................................................................................................................... 18

　正文

　资产证券化简介 资产证券化是指将基础资产（ Underlying

　 Assets

　 ）进行打包集合，通过对基础资产池现金流的结构安排和组合实现风险和收益的重新分配，其本质是将相对缺乏流动性的基础资产转化为不同信用级别的可流通证券。广义的资产证券化分为证监会主管的企业

　ABS

　 和央行银监会主管的信贷

　ABS （也叫

　CLO ），而资产支持票据

　（ ABN ）则是

　2012

　年交易商协会推出的创新型品种。

　 信贷

　ABS （ CLO ）主要是由银行作为发起人， 将自身发放的住房贷款、汽车贷款、信用卡贷款以及企业贷款进行打包，通过信托计划（ SPV ）交易后发行相关证券。

　企业

　ABS

　和资产支持票据

　ABN

　主要发起人为企业 ，通过将自身应收类债权和未来收益权进行打包组合，以该基础资产产生的现金流为支持发行证券。

　一般而言，发行资产证券化的动机主要有两种，出表和融资 。对于银行及金融公司来说，信贷

　ABS

　有助于腾挪资产结构、改善资本充足率等，以满足银保监会及央行的相关监管要求，而企业发行

　ABS

　和资产支持票据（ ABN ）主要目的是融资，因此企业

　ABS

　和

　ABN

　较为相似，两者和

　CLO

　有较大差异。

　 图表1：

　三大类资产支持证券对比

　要素指标 信贷类 A B S

　企业类 A B S

　资产支持票据（ A B N ）

　主管机构 央行、银监会 证监会、交易所 交易商协会 直接在交易商协会注册，交易 发行流程 央行注册、银监会备案，自主分期发 行 交易所核查、基金业协会备案，自主分期 发行 商协会仅作发行形式上的完备性审核，自主分期发行 发行场所 银行间债券市场 在交易所及报价系统 银行间债券市场 企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托

　基础资产 信贷资产 受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。

　企业应收账款、租赁债权、信托受益权 等财产权利，以及基础设施、商业物业等不动产财产或相关财产权利等。

　发起机构 金融机构 企业 非金融企业 发行机构/受托机构，为信托公司或者银专项计划管理人，为证券公司或基金管理 发行机构，为信托公司或者银监会批准 发行人/管理人 监会批准的其他机构 公司子公司。

　的其他机构 1. 特定目的载体，可以为特定目的信 特殊目的载体，为资产支持专项计划或者 托、特定目的公司或交易商协会认可的 发行载体 特定目的信托

　投资主体 银行间债券市场投资者 证监会认可的其他特殊目的载体

　 合格投资者，定义见《私募投资基金监督管理暂行办法》 其他特定目的载体； 2. 发起机构

　银行间债券市场投资者 发行方式 公开发行或定向发行 定向发行 公开发行或定向发行 资料来源：央行、证监会、交易商协会公开资料，

　政策梳理 资产证券化的发展依托于政策法规的不断完善和市场的逐渐探索，监管和创新二者相互推进不断演变，整体而言，企业端的资产证券化经历了三个时期：

　2004-2008

　年的探索与停滞期； 2011-2013

　的重启与创新期； 2014年至今的改革与发展期。

　 图表2：

　政策梳理

　资料来源：央行、证监会、交易商协会公开资料，

　 探索与停滞

　2004

　年《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》发布，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点。

　2005

　年

　8

　月，第一单企业资产证券化产品——中国联通

　CDMA

　网络租赁费收益计划发行，企业资产证券化业务正式开闸。但是初期企业资产证券化仍处于探索阶段，证券化产品总体发行规模和发行量较小。

　 2008

　年美国爆发次贷危机，并引发了一场全球性金融危机，资产支持证券

　MBS

　被认为是罪魁祸首。为了防范风险，我国监管部门叫停了资产证券化业务。

　 重启与创新

　2009

　年，证监会颁布了《证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）》，从专项计划、计划管理人、原始权益人、投资人、专项计划设立申请、信息披露等角度对企业资产证券化业务进行了规范， 2011

　年

　4

　月，远东租赁二期

　ABS

　获批，标志着企业

　ABS

　真正重启。

　 2012

　年

　8

　月银行间交易商协会发布《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》，资产支持票据

　ABN品种正式成立， 8

　月

　8

　日，首批三单资产支持票据

　ABN

　成功发行。至此，我国企业

　ABS

　和信贷支持票据

　ABN进入常态化发展时期。

　 探索与停滞

　重启与创新

　改革与发展

　●

　2004 年 证监会企业ABS开始试点，初期发行量较小；

　●

　2008年美国爆发次贷危机，资产证券化业务被叫停

　法律法规：《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》

　●

　2011年4月，企业ABS真正重启；

　●

　2012年8月，资产支持票据ABN品种正式成立

　 法律法规：《证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）》；《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》

　●

　2014年企业ABS从审批制改为备案制，迎来快速发展；

　●

　2016年ABN引入SPV结构，明确参与机构职责，丰富了基础资产范围 法律法规：《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》；基金业协会发布《资产支持专项计划备案 管理办法》和《资产证券化业务基础资产负面清单指引》；《非金融企业资产支持票据指引（修订稿）》

　 年度报告

　改革与发展

　2014

　年企业

　ABS

　改革，迎来快速发展时期。

　2014

　年

　11

　月

　19

　日，证监会发布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套工作指引，取消事前行政审批，改为备案制发行，即事前由交易所核查，事后在中国证券投资基金业协会备案。同时实行基础资产负面清单管理，负面清单由基金业协会制定并负责定期更新，另外，增加了机构间私募产品报价与服务系统作为合格的挂牌、转让场所。

　 相比与证监会企业

　ABS

　在

　2014

　年之后爆发发展，交易商协会

　ABN

　则一直处于不温不火的状态，直至

　2016年之后才开始崭露头角。

　2016

　年

　12

　月

　12

　日，交易商协会发布《非金融企业资产支持票据指引（修订稿）》，一方面将

　SPV

　引入了

　ABN

　产品的交易结构，同时又保留既有操作模式，且明确参与机构职责，丰富了基础资产范围，此外制定了《非金融企业资产支持票据公开发行注册文件表格体系》，提升业务操作性。改革之后的

　ABN与企业

　ABS

　在基础资产和发行结构相似，仅在发行场所、发行中介有所不同。此外

　ABN

　可公募发行，相较只能私募发行的企业

　ABS ，有利于优质融资方降低成本。

　 市场现状 2014

　 年企业

　ABS

　 改为备案制之后，发行量大幅增加，企业

　ABS

　 迎来真正的黄金发展时期。

　2019

　 年企业 ABS

　发行量达到

　1.11

　万亿，同比增长

　16.2% ，总偿还量

　0.64

　万亿，净融资

　0.51

　万亿。无论是总发行规模还是净融资规模，均接近

　2019

　公司债体量的

　45% 左右。

　 资产支持票据

　ABN

　目前发行数量和发行规模远不及

　ABS ，主要原因一是起步晚， ABN

　于

　2016

　年才真正起步；二是交易商协会对发行企业的主体资格、基础资产要求更为严格，且耗时较长；三是新品种需要经历一个磨合和探索期。现阶段银行间市场交易商协会鼓励

　ABN

　业务的开展，发行

　ABN

　也更加灵活高效，可以看到

　2018年之后， ABN

　发行规模也呈现快速增长趋势， 2019

　年资产支持票据

　ABN

　发行量达

　2888.04

　亿，同比大幅增长 129.76% ，总偿还量

　688.95

　亿，净融资达

　2199.10

　亿。由于银行间市场以金融机构投资人为主，资金充裕，随着发行人、中介机构和投资者的培育， ABN

　未来可期。

　 图表3：

　企业 ABS

　发行量及净融资额（亿）

　图表4：

　ABN

　发行量及净融资额（亿）

　12,000.00

　10,000.00

　8,000.00

　6,000.00

　4,000.00

　2,000.00 总偿还量

　 总发行量

　 3,500.00

　3,000.00

　2,500.00

　2,000.00

　1,500.00

　1,000.00

　500.00

　净融资额

　 总发行量

　0.00

　 2012

　 2013

　 2014

　 2015

　 2016

　 2017

　 2018

　 2019

　0.00

　 2013

　 2014

　 2015

　 2016

　 2017

　 2018

　 2019

　 资料来源：

　wind ，

　资料来源：

　wind ，

　 年度报告

　图表5：

　2019 年企业 a bs

　发行金额结构 图表6：

　2019 年资产支持票据 A B N

　发行金额结构

　应收账款

　企业债权

　租赁租金

　小额贷款

　保理融资债权

　信托受益权

　商业房地产抵押贷款

　 其他

　 票据收益

　应收债权

　租赁债权

　信托受益债权

　基础设施收费债权

　 消费性贷款

　其他

　 3

　 资料来源：

　wind ，

　资料来源：

　wind ，

　 截止

　2020

　年

　3

　月

　1

　日，中国

　98.98

　万亿元债券中，资产支持证券存量为

　3.51

　万亿元，占比

　3.53% ，其中，信贷

　ABS

　为

　1.39

　万亿，证监会企业

　ABS

　达

　1.73

　万亿，资产支持票据（ ABN ）

　0.39

　万亿。

　 流通性方面，证监会企业

　ABS

　虽然是私募发行，但是

　2016

　年之后随着规模扩容，交易量逐渐活跃，流动性提高， 2019

　全年企业

　ABS

　交易量达

　2600

　亿，如果按照年交易量 / 存量计算，企业

　ABS

　的流动性甚至要高于公司债，但是二级市场估值来看，同级别同期限的企业

　ABS

　估值往往比公司债要高。同样是

　AAA ，企业

　ABS估值相较公司债约有

　40-50BP

　的溢价，且评级越低，估值溢价更加明显。

　 图表7：

　存量占比 图表8：

　几类品种近年二级市场交易量（亿）

　国债

　地方政府债

　同业存单

　金融债企业债

　公司债

　中票

　短融 定向工具

　资产支持证券

　 其他

　2

　 公募公司债

　 私募公司债

　企业ABS

　ABN

　7000

　6000

　5000

　 4000

　 3000

　 2000

　 1000

　 0

　2016

　2017

　2018

　2019

　资料来源：

　wind ，

　资料来源：

　wind ，

　 3.00%

　7.33%

　8.55%

　.70%

　33.85%

　 10.58%

　 12.59%

　20.41%

　5.89%

　3.98%

　4.19%

　2.49%

　15.26%

　50.80%

　17.40%

　3.53

　2.33

　2.40

　2.08

　16.69

　6.79

　7.23

　.33

　22.53

　23.17

　10.92

　 年度报告

　图表9：

　流动性

　交易量/存量 图表10：

　中债估值比较

　存量

　2019年交易量/存量

　45000

　25.00%

　40000

　6.0000

　 5.0000

　 1年

　3年

　5年

　35000

　30000

　25000

　20000

　15000

　10000

　5000

　0

　公募公司债

　私募公司债

　企业 ABS

　ABN

　20.00%

　15.00%

　10.00%

　5.00%

　0.00%

　 4.0000

　 3.0000

　 2.0000

　 1.0000

　 0.0000

　资料来源：

　wind ，

　资料来源：

　wind ，

　 为什么地产青睐 ABS 地产行业属于资金密集型行业，资产负债率在全行业里面仅次于银行和非银，本身融资需求强烈。在行业景气度上升阶段，加杠杆弯道超车是房企制胜法宝，而在景气度下行阶段，融资渠道的通畅和稳定则是“屯粮过冬”的生存法则。高杠杆叠加周期性的波动，促使房企练就融资的“十八般武艺”。

　 图表11：

　各行业资产负债率情况

　 资料来源：

　wind ，

　 地产融资方式的变迁，主要受到政策的影响。

　最初房企融资以银行信贷的间接融资为主，形成“地方政府

　—房企—银行”的铁三角； 2009

　年“四万亿”的强刺激之后，基建和地产快速发展，经济出现过热苗头， 2010年中央货币政策开始趋紧，信贷、资本市场等先前传统的融资渠道踩下“急刹车”。但是一般城投、基建地产等投资项目周期较长，当表内授信额度耗尽时，银行资金便借道“非标”进行继续输血，因此

　2010-2013

　 年非标承担起了地产融资的重任。

　 2014

　 年之后，地产库存累积，行业基本面持续萎靡，逐渐迈入“白银时代”，非标融资需求下降，而地产作为信用扩张的载体和放大器，对整体经济的影响较大，因此在托底经济，改善企业融资条件的背景下，公司债开闸，在整体货币宽松的背景下，房企的债权融资工具（主要包括公司债、企业债、中票、短期融资等）则迎来量增价降的“黄金时代”。

　 AAA

　AA+

　AA

　AAA

　企业 ABS

　AA+

　AA

　公司债

　SW 银行 SW 非银金融 SW 房 地 产 SW 建筑装饰 SW 公用事业

　SW 综合

　SW 家用电器

　SW 汽车 SW 交通运输 SW 商业贸易

　SW 钢铁 SW 有色金属 SW 电气设备 SW 机械设备

　SW 电子

　SW 化工 SW 轻工制造 SW 国防军工

　SW 通信 SW 农...

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