下面是小编为大家整理的策略会会议纪要：地产战“疫”，物管先行（精选文档）,供大家参考。

　是最难琢磨的就是什么时候能够缓解？这可能是目前我们大家相对来说比较忧虑的，或者说比较担心的一个方面。我也不是疫情方面的专家，我只能从正常的一种判断来看，我觉得 2 月份大家还是做好

　最坏的打算。3 月份我个人认为，除湖北之外，大多数地方如果得到强有力的控制的话，疫情缓解的可能性还是相对来说比较大一些，所以 3 月份或 3 月中下旬，可能很多地方的成交可以开始慢慢恢复。

　另外再加上目前金融方面开始适度的放水，二季度我个人认为成交可能会有一个比较明显的恢复。我 相信接下去各个省市在疫情得到一定的控制的情况下，要重新回来抓经济，那么抓经济的过程当中， 房地产又是重中之重，所以必须也是可以肯定的，各地都会有相应的一些刺激市场的政策可能会出

　台。

　所以相对来讲，我可能会对二季度市场回稳还是表示比较乐观的。对于市场的影响，这次疫情正 好和春节的销售淡季重合，我个人认为还是可控的，如果这个疫情是在去年 11 月份 12 月份出来的话， 对市场影响就特别大了，因为房企基本上都是把货量比较大的销售放在年末，那么年初正好也是一年 当中的淡季和春节假期正好重合。从 2019 年的一二月的情况来看的话，一二月份正好也是 2019 年整个销售最低的两个月份。3 月份市场去年有小阳春，3 月份市场迅速回升。那么今年 2 月份可能特别差，3 月份可能也会受到相当程度的影响，但是二季度我相信可能会有回升，这点上我还是表示乐观。对于

　下半年的走势，我认为反过来可能还是会比原先期望当中可能会更好一些，因为考虑到政策方面的因

　素，考虑到金融方面的一些支持，可能会比我们原来对今年下半年的判断可能会略好一点。

　当然从全

　年的角度上来讲，今年的总成交比去年低，我觉得这个判断应该是不会发生改变的，那么关键是低多少？从现在的疫情的情况来看，因为你不知道什么时候可以缓解，所以到底低多少现在还很难做一个判断，但是我粗略的一个分析，我觉得也不会低太多，毕竟需求只是延后，不会因这次疫情把这些需

　求全部消失掉，所以从这个角度上来讲，今年也不会太坏。

　 （2）房企方面。目前一季度我认为最核心的问题还是资金流问题。由于 1 月份的销售下降和 2 月份的销售停滞，可能会影响一部分的现金流，所以在一二月份及一季度还是要做好减少投资的安排。往年一季度和二季度都是拿地的一个高峰，因为一二季度拿的地年底前还可以上市销售，能够当年回款， 可能房企现在要重新调整一下投资的策略。当然这都不是坏事，我觉得这些方面的一些调整，会使得房企能够更好地渡过当前的这样的一个难关。另外，正好这段时间房企可以定下心来重新再研究一下客户、需求、市场、投资、产品。原先天天高周转快销售，把大家已经逼疯了，现在反而有一些时 间。但这个时间我认为也是有限的一两个月的时间，能够让我们定下心来重新思考一下战略，能够思考一下企业发展方方面面的安排，然后能够重新再对产品这块做一些新的研发，反而可能对接下去的企业发展有利。

　 （3）房价方面。我个人认为因为现在是零成交，所以看不出房价的涨跌，一旦市场慢慢开始恢复，我

　觉得房价可能会有一点下降的空间。这是两方面组成的，一方面也是因为大家对整体市场这样的一个判断，由于疫情之后可能还是会有点悲观，本身房价有下行的需求，另外一方面开发企业可能也有快速去化的压力，也会用一些降价促销的方式来进行价格调整，所以我觉得房价可能会略有向下，但是

　这个幅度也是相对有限。

　 （4）二手房方面。现在是全面停滞，疫情之后缓解的过程，我认为二手房可能会比一手房要稍微再慢

　一点，它需要整个二季度来慢慢恢复。所以今年对于二手房市场来讲，我认为影响可能会更大一些。住房租赁市场的影响不是特别大。

　 （5）非住宅商办方面。我认为今年的影响可能会比住宅市场更大一些。大家也看到了由于办公方面的一些限制，商业方面的更多的是商业零售方面的一些影响，可能今年商业房地产这一块整体压力会非常大，所以未来商业房地产发展的逻辑，我认为也会发生一些改变。

　（6）物业方面。我认为这次疫情不会对物业公司产生趋势性的影响，因为该收的物业费还是照收，而从社区来讲物业又处于防疫的第一线，它承载了更多的责任。那么经过相处之后，小区的居民和物业员工之间，我认为感情可能会更加深厚，然后对物业的服务的满意度也会进一步的提升，物业费的缴交率说不定还会更高，所以倒过来我觉得对物业这块可能还是相对的利好。当然其中好的物业公司和一般的物业公司也会形成非常明显的区别。这也有利于一些优质的物业公司能够在这新一轮的发展过程当中能够继续领先。从物业角度上来讲，这倒不是一个坏事。

　 （7）房地产行业方面。我觉得这次的疫情有可能是新一轮发展的开始，总是需要一次否极泰来。我觉得中国房地产从 2018 年的下半年开始调整之后，去年虽然三四月份经历了小阳春，但是整个大调整的趋势没有发生改变，一直是处于调整期的。

　房地产行业需要一次比较大的下行，我想这一次的疫情可能会完成最后一跌。之后在市场、政策、金融等各方面的配合下，中国房地产应该进入到新的一轮的发展的过程当中。当然新一轮发展周期不等于过去的那种 2009 年的暴涨等，这种情况我觉得不会发生，但是它可以改变一个大的调整的趋势，进入到新的一轮新的发展周期。

　所以我倒是觉得，从这个角度上来讲，也是新发展的一个较大的机会。

　 （8）投资方面。从投资的角度上来说，我觉得今年的土地市场全年都是机会，土地价格也会因此有所下调。

　（9）当然讲这么多最核心的一条，我觉得目前要保护好自己，保护好我们每个企业每个员工，才有后

　续发展的空间和更多的机会。一二季度不可否认，我认为会有一部分的企业，因为现金流问题可能出现一些资金上的比较大的压力，也会像去年下半年一样，有部分企业出现一些破产清算的情况，我觉得今年上半年也会陆陆续续出现。对于大型房企、规模房企来讲，也是收购兼并的非常好的机会。

　总的来讲，今年房地产市场虽然开局压力很大，但是对于规模房企，对于优质房企来讲，我觉得今年的机会还是非常多，我先讲这些，后面大家如果有问题的话再问。

　第二部分

　地产策略分享

　克而瑞证券孙杨：

　感谢丁总的精彩演讲，各位嘉宾、参会的投资者大家好，我是克而瑞证券的孙杨，刚才丁总介绍了对行业未来发展趋势的判断，二季度回暖，目前对市场影响可控，我们对行业的发展依旧依然充满信 心。接下来首先我们有请融资成本低，拥有集团有力资源背书的美的置业证券中心总经理俞总，来聊一聊这次疫情会对公司未来的发展造成什么影响，或者说对美的置业的弯道超车带来什么新的增长 点。

　美的置业俞总：

　我非常认同丁总观点，从整个房地产行业来说，确实可能是一轮新的周期的开始。从我们内部的想法来判断，周期应该是从 2019 年就已经开始，可能当时大家包袱比较重，不太能接受。这次疫情让大家都静下心来，真正能够接受了，确实可能是一个新的开始。

　 从我们美的置业的角度来讲，其实从去年开始就用老集团制造业的方式做房企，认为地产就是一个制

　造业。从疫情角度来讲，对公司影响还是较大的。

　 从销售情况来讲，刚才丁总也提到的零成交，当然零成交我们没有出现，但是断崖式的数据还是比较

　明显。我们也判断可能二月份因为疫情已经没有太大可能，如果疫情能够控制的好，湖北以外的省份 能够早点恢复，就能够更加主动一些；如果疫情继续恶化的话，可能不仅是二月份，三月份都会更加被动一些。

　我们今年开年公司内部开了会作部署，跟 1 月份部署差不多，还是顺着去年的思路，有一些小调整的地方：

　（1）

　 一是线上的销售，我们会推的更快一些，去年已经做了一些基础工作，今年正好借着这个时期快

　速推动起来，所以我们线上的推动会比较快。春节假期已经上线，个别区域做的比较好。线下售楼部 零成交时，线上还有成交，这是一个不同点。

　（2）

　 另一个我们做比较多的是数字化，我们美的置业与美的集团的协同比较多。所以数字化在产品比 较多，这几年在内部管理上也做了数字化，内部管理的数字化也逐渐显现成效，所以接下来几个月， 我们还可以再做更多的事。特别是当下，大家不能见面的时候，必须靠网上进行办公，数字化就很考验每个企业的IT 系统。

　 现在开工不好判断，包括现在售楼部都不好判断，影响很大，只能以前做一些准备，到时候看国家的

　安排，看恢复之后能否立刻推起来。这段时间也可以好好静下来梳理内部管理，这对我们来说比较有 用，因为这几年我们跑的也比较快。管理方面有一个美的集团作为参照，所以参照调整起来也比较快，都知道怎么做会比较好，所以如果稍微业务上的事情没有那么繁杂，调的事情也就会比较好一些。

　 资金问题还好，资金上不会有那么大的压力，这几天做了预案，最坏情况都还好。去年开始做的还

　会，不管是内部管控还是投资上的调整，都会按之前的加快，下决心继续往前推。核心词就是制造业 思维做房地产，花钱的话要像制造业那样，对成本进行细抠，要把钱花在刀刃上，每一分钱都得要花在对的地方，或者对客户体验有帮助的地方，而不是之前那种大手大脚的花钱方式，投拓主要还是按照之前的思路，主要还是城市布局的调整，地块有没有客户，其他也没有特别的，我的分享就这些。

　克而瑞证券孙杨 :

　从 A 股的投资角度来看，如果目前的状态延续到二季度，依然销售达不到一个非常好的情况下，公司如何去应对？公司有没有更多的计划从境外或者从其他一些途径去筹措资金？公司在未来有没有借助这次机会，去弯道超车或提升规模的一些想法？接下来有请蓝光发展的罗总发言，谢谢。

　 蓝光发展罗总：

　好，下面由我来讲一下。首先我简单说一下这次疫情对整个行业总体的一个看法，我也说个结论性意

　见，我自己的一个感受，我觉得受这疫情本身影响，地产行业可能第一季度的数据同比下行是在所难

　免的。所以就像丁总刚刚说的，可能 2、3 月份排名都不好弄。但是我也觉得零成交、没有成交量，这 也反映可能在线下，线上确实有一些区域也有零星的成交，比如我们有个区域，在春节期间有个 11 套 的成交，大概收进来 6000 多万的金额。

　所以我想可能这种一季度的数据同比下行是在所难免的，关键要看。当然我不是这种悲观的想法，我觉得如果一季度能控制住的话，关键要看二季度能否有序的恢复。当然中间可能还要开个两会，因为中间有 3 月份的两会，对政策面是否有些变化，是否边际上会放松。因为这次从政策面来说，刚刚丁总也谈到了，打破了之前的一个地产和经济的弱平衡，可能会触发逆周期调控弹性的加大，这是一个结论，我就不展开了，因为是整个地产行业的一个总体的判断，是我们的理解。

　第一，从个体，蓝光发展上市公司而言，我想从几个方面来说。

　（1）

　 确实正如丁总所说，一二季度公司现金流情况，包括债务偿付情况是非常重要的一点，所以我第一个方面，关于蓝光发展的现金流情况以及债务偿付情况做个说明。应该说，首先从支出来说，就工

　程和买地这一块，这 1 月份我们主要的新增：像常州 35 亩，咸阳 59 亩，烟台 41 亩，总共土地款 8 个

　亿左右，也不是很多。

　（2）

　 在债务偿付方面，2020 年整体从资金的还贷比例的安排来看，上半年的债务的偿付压力不是很大，一季度是 57 个亿，二季度是 59 个亿，上半年总共是 116 亿。

　从一季度来看，1 月份已经还了 13

　个亿，2 月份是 20 个亿，3 月份是 24 个亿，加起来是刚刚我说的 57 个亿。1 月末我们的现金余额是220 亿，其中约 100 多亿都是可以用于统筹的。

　即便出现了最极端的情况，就是完全没有销售现金流进

　来的话，公司的资金也能保障还贷的支付和基本运营的支付。当然从 2020 年全年来看，目前公司在手

　的债券批文，包括美元债的 4.5 亿美元债、美金美元债在内的总共是合计 168 亿人民币，这部分债券的

　批文能够覆盖目前公司的存续债券的总量。

　（3）

　 关于融资应对这块，某种意义上讲，其实我们公司 2 月 1 号就开始上班了，实际本周一也就 2 月 3 号开始，金融公司开市以后，很多金融机构也陆续上班。我们相关的财务资金人员在家或者在工作群里面或者网上办公，通过电话方式已经与诸多的金融机构进行沟通，也加速各个融资方面的落地，要在确保现金流安全情况下，为公司的未来投资，或者说化危为机、弯道超车做一些资金上的准备。1 月

　份已经过去了，本身我们 1 月份的目标融资是 35 亿，实际我们 1 月份在春节前期我们已经融到了 68.8

　亿，增长了 197%，这也为我们一季度融资打了提前量的准备。这可以看出我们在第 1 个问题，现金流的情况和债务偿付情况，我就说明到这里。

　第二，我想说明一下，就关于疫情目前对销售的影响，以及对一季度的销售目标的影响。目前政府要求各个城市，我们有 32 个城市已经全面关闭了售楼处，线下售楼处都关闭了，这也是响应政府号召和 疫情防护的要求。蓝光在 26 号已经开通了线上销售，包括蓝光在线，蓝朋友（帮助蓝光老业主在线的看房的平台）等等，从线下的销售转向了线上的销售，应该说还是要坚持做好线上的宣传。不打价格战，某种意义上讲，这个时间点打价格战已经没有太多意义，无非是做一些线上的优惠活动。我们 1

　月份实际销售额在 54 亿左右，19 年的一季度销售是 188 亿，今年本来我们是考虑略有 10%增长，大概200 亿出头，但现在看下来，一季度的目标可能要做一些修正，我们的力争是想还是要能够达到去年水

　 平，难度是可想而知的，这是关于销售这一块的影响。

　第三个方面，就关于对于疫情对于新开工的影响以及一季度货值的影响。总的行业来说，一季度新开 工和销售，历史来看，全年占比是比较小的。从整个行业来说...

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