下面是小编为大家整理的基建REITs推动基建投资进入新时代，基建资产价值重估空间巨大【优秀范文】,供大家参考。

　 目

　录 1. REITs

　是国际上通行的主流权益投资产品，美国 REITs

　规模已高达 1.3 万亿美元

　................................................................................................. 3 1.1. REITs 作为一种权益投资产品，一般具有门槛较低、分红及回报较高、可自由流通等特征

　........................................................................ 3 1.2. REITs 最早起源于美国，目前美国、日本等 38 个国家及地区均已成功发行大量 REITs 产品

　.................................................................... 4 2. 两部委出台重磅政策支持基建 REITS，将拓宽基建资金来源、助力建筑公司形成良性闭合循环

　........................................................................ 5 2.1. 近 5 年国内 REITs 支持政策频出，基建 REITs 是重要发展方向之一 5 2.2. 国内不断实践 REITs 产品，目前已有三单基建 REITs 产品成功发行 7 2.3. 重磅政策助基建 REITs 起航，聚焦核心城市群及交通基建/市政/环保等重点领域

　..................................................................................... 10 2.4. 基建 REITs 将助资金来源好转，且可化解地方政府债务风险、助建筑公司形成良性闭合循环

　................................................................. 12 3. 基建 REITs 有万亿到十万亿的市场规模，铁建、中铁、交建、龙元等均有大量运营类项目

　.............................................................................. 15 3.1. 2019 年广义/狭义基建规模分别 18/15 万亿，国内基建存量规模超 100 万亿

　............................................................................................. 15 3.2. 中国铁建、中国中铁、中国交建、龙元建设有大量运营类的公铁轨等项目在手

　......................................................................................... 16 4. 基建 REITs 推动基建运营资产价值重估，推荐基建央企/路桥设计施工/园林 PPP/钢结构四大方向

　.................................................................... 20 4.1. 基建 REITs

　弥进入新时代景气周期提升，基建运营资产价值重估空间巨大

　............................................................................................. 20 4.2. 推荐基建央企/路桥设计施工/园林 PPP/钢结构四大方向

　.......... 22 4.2.1. 整体策略：基建 REITs 推动基建运营资产价值重估，当前政策支持基建力度大增，看好基建行情持续至少 1 年以上

　.............. 22 4.2.2. 基建央企：2019 年新签订单提速、在手订单丰沛，估值几近 10 年最低水平

　..................................................................................... 24 4.2.3. 路桥设计：基建反弹设计先行受益，业绩筑底反转至少一年以上

　25 4.2.4. 钢结构：最具朝阳行业及成长前景的建筑细分，装配式 EPC 总包改善现金流、提升 ROE

　............................................................ 26 5. 风险提示

　27

　 1. REITs 是国际上通行的主流权益投资产品，美国 REITs 规模已高达 1.3 万亿美元 1.1.

　R EI Ts

　作为一种权益投资产品，一般具有门槛较低、分红及回报较高、可自由流通等特征 REITs 是一种权益投资产品，其底层资产为不动产，目前已拓展至包括基础设施等多种资产在内。REITs(Real Estate Investment Trusts)通过发行 股份或收益凭证的方式设立投资公司或募集资金，并将资金投资于不动产等领域(早期产品以不动产为主)、由专门投资机构进行管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs

　是国际上主流投资品种之一，美国、日本等国均发行了较多 REITs 产品，一般投资人均能以较低门槛参与，获得市场交易、租金与增值所带来的收益。目前 REITs 底层资产已拓展至包括仓储物流、收费公路、水电气热、污水处理等在内。

　表 1：REITs 具有门槛较低、自由流通、分红比例及回报率较高等典型特征 具体情况

　门槛较低

　标准类 REIT s( 公募型)面向社会公众募集资金，一般投资者都可参与，门槛较低

　 自由流通 标准类 REIT s( 公募型)往往是上市公募的，因此流动性好，投资者多元且可自由进出。

　分红比例及回 报率较高 部分国家或地区规定 REIT s9 0%的收入都要进行分红(强制性)；根据美国市场数据统计，REIT s

　作为一个整体其年复合增长率大多数跑赢各项指数。

　分散风险 REIT s

　的底层资产往往是重资产，直接投资底层资产或有一定风险，通过投资 REIT s

　可分散风险。

　一般来自于地产租金、地产抵押贷款利息、相关处置收入或其他合格投资收益等；或基础物业公司的运营收 收入来源较多 底层资产范围较广 入、产品到期退出时物业资产的处置收入、原始权益人支付的权利对价等 据 NA REIT 统计，美国的 REIT s

　发展相对成熟，底层资产包括办公楼、工业厂房、购物中心、公寓、预制房屋、物流分销、度假中心、自助仓储、医疗中心等。

　数据来源：新浪网，新华网，搜狐网等，国泰君安证券研究

　REITs 按照组织形式可分为公司型及契约型：

　 公司型：以《公司法》为依据，通过发行股份设立投资公司，具有独立的法人资格，可自主进行基金运作，筹集的资金用于投资不动产等底层资产；其运营多以不断提高盈利水平，为股东谋求长期回报为目的；广大投资者既是基金份额持有人、亦是公司股东；公司型 REITs 在美国占据主导地位，在英国、日本等国也较普遍；  契约型：以信托契约成立为依据、投资者与管理人签订信托契约，通过发行收益凭证筹集资金，其本身并非独立法人、仅是一种产品；契约型 REITs 在亚洲国家如新加坡、马来西亚等较普遍。

　REITs 按照募集与流通模式可分为公募及私募：

　 公募：可面向社会公众募集资金，流动性较强，风险分散化，一般可在公开交易场所上市流通；  私募：以分公开方式面向特定投资者(一般是资金规模较高的特定客户)募集资金，流动性较弱灵活性较高，一般不可上市流通。

　表 2：REITs 按组织形式可分为公司型及契约型，按募集与流通模式可分为公募及私募

　划分方式 类型 特点

　拥有并经营收益型不动产，同时提供物业管理服务。收益来自租金和不动产的增值，受经营状况影响

　 资金投向 权益型

　 抵押型 大。

　直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为贷款利息，受利率影响比较大。

　资金募集方式 混合型

　既拥有并经营不动产，又向不动产所有者和开发商提供资金，是权益型和抵押型的混合。

　公募 在公开的证券市场上，向广大投资者进行资金募集。募集的资金量大，起步的资金额比较低。私募

　 以不公开的方式向少数、特定的投资者募集资金。

　依《公司法》成立，并作为主体发行股份募集资金，依照法律和公司章程投资不动产物业。收益来源于 组织形式 公司型 股利。

　 运作方式

　 信托型 依信托契约发行受益凭证，并以募集资金投资不动产物业。收益来源于基金分红、信托收益。封闭型

　存续期内份额不变，不允许随意追加股份和赎回 开放型 存续期内份额可变，允许投资者随时买入和赎回

　 数据来源：《中国公募 REIT s

　发展白皮书》，新浪网，新华网，搜狐网等，国泰君安证券研究

　1.2.

　R EI Ts

　 最早起源于美国，目前美国、日本等

　38

　 个国家及地区均已成功发行大量 RE IT s

　产品 REITs

　最初起源于美国，发展至今已非常成熟。1)REITs

　最早是上世纪 60 年代在美国出现，期初是为了盘活存量地产、为部分被限制直接投资房地产的投资者提供曲线投资的方式；2)美国 REITs 的规模在 2000 年后迅速发展壮大，其总市值据已高达 1.3 万亿美元(全球约 2 万亿美元)，其中住宅、基建分别占比约 16%；基建 REITs 自 2012 年起发行；3)目前 REITs

　已成为世界上通行的主流投资产品之一，北美、欧洲、亚太合计有 38 个国家与地区均已成功发行大量 REITs 产品。

　表 3：美国 REITs 主要分为权益型、抵押型、混合型

　具体情况

　权益型、抵押型、混合型。对于房地产资产进行广泛投资方并且依靠租金或者增值方面进行收益的主要是权益型。把 种类 收益方向主要依靠在发放贷款的利息或者抵押的租金上的方式则是抵押型。混合型就是将两者综合。

　公司制和契约制。公司制是以投资人占据公司股份，并且投资人会受到以分配股利为主的形式。从专门设立的投资公 组织 司中获利。契约制是建立信托契约，在股东数上明确规定不超过百人。

　管理

　资金 75%投资于房地产，税后收入的 90%作为利润分配。

　 “过手证券”是房地产投资信托基金在税收方面上享受的最具有特征的待遇，以“导管原理”作为主要依靠方式，此 政策 等税收待遇被认为是收入传递的工具，所以免征所得税。但 REIT s

　 有可能要缴纳五种联邦税。

　大部分 REIT s

　进行第三方监管，进一步保证投资方的合法权益。美国为了更全面地保护自己的利益，也因此设立了有监管 关规定，商业银行，信托投资公司等大的企业才足以成为房地产投资项目的托管者。正是有了第三方的监管，资金被 转移的状况的可能概率才会呈现出很小的概率。

　数据来源：新浪网，新华网，搜狐网等，国泰君安证券研究

　日本是亚洲最大的 REITs 市场，目前总市值约 1375 亿美元。1)2001 年 9 月，日本三菱地所和三井不动产作为发起人的两只 J-REIT(Japan Real Estate Investment Trust，J-REIT)产品上市；最初设立的目的是为解决房地产相关融资主体的资金问题，同时为传统物业持有者和开发商提供项目退出渠道，也为投资者提供以房地产为基础的金融工具；2)目前 J-REIT总市值约 1375 亿美元，位居亚洲第一；3)JREIT 提供了一种长期稳定的金融工具来管理金融资产；且通过将募集的资金进行投资有利于城市振

　兴和经济发展。

　表 4：日本 JREIT 的主要类别有住宅、办公、商铺等

　具体情况 类别 从行业角度，住宅、办公、店铺、商业等是主要类别。

　组织 在至少 4000 的上市股和 1000 人的基础上组建议公司或者契约的形式。

　管理 在房地产投资方面，为保证其稳定，以不出售物业股份为前提，可持有高于 75%的股份，并得到至少 90%的年利润。投资人在获得不同的收益时上缴不同程度的税。股利金额为 10 万元以下税率为 20%。在 20%到 35%之间需要交纳 10 政策 万元至 50 万日元以下的税；50 万元以上需要交纳 20%（合并申报）的税务。然而投资者在出售 J-REITs

　而获利时， 按照售价的 1.05%就原方式或以买卖差价的方式纳税。

　数据来源：新浪网，新华网，搜狐网等，国泰君安证券研究

　 2. 两部委出台重磅政策支持基建

　REITS，将拓宽基建资金来源、助力建筑公司形成良性闭合循环 2.1.

　近 5

　年国内 REI Ts

　支持政策频出，基建 R EIT s

　是重要发展 方向之一 基建领域推行REITs 必要性高且正逢其时。1)基建建设具有投资规模大、 建设及运营期限长等特点，因此资金来源、资金运转非常重要；2)近几年受地方债务约束及地方融资平台转型，基建资金来源开始由财政向社会资本转变；3)同时考虑到减税降费、新冠疫情等对财政收入的冲击，既要拓展资金来源、又要加码拉就业的基建建设成为重中之重；在这样的背景下，推进基建 REITs 正逢其时。

　基建 REITs 是国际通行的优质资产，具有受益稳定、安全性强、流动性高等特点。1)美国、新加坡等国已成功发行大量基建 REITs，从其运营经 验看，具有收益相对稳定、安全性强、流动性高等特点；2)中国有大量优质基建项目，发行基建 REITs 一方面可盘活存量资产、缓解地方政府债务压力，另一方面有助推动建筑公司形成良性的商业闭合循环、提高资产周转率，且可填补当前金融产品空白、增强资本市场服务实体经济能力；此外将支持基础设施补短板、加速新基建发展。

　图 1：基建 REITs 交易资金流向图：一般是传统专项计划+私募基金/股+债的模式

　数据来源：国泰君安证券研究

　基建 REITs 一直是国家鼓励发展方向，近几年监管机构多次表态支持，并出台一系列政策推动其快速发展：

　 2016 年 12 月 26 日，发改委与证监会联合发布《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，提出要“共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设”；  2019 年 6 月 27 日，发改委投资司副司长韩志峰在中国 REITs 论坛 2019 年年会上发表《中国基础设施 REITs 前景》，提到通过发行基础设施 REITs 盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，从而形成良好的投资循环；  2019 年 12 月 17 日，证监会公司债券监管部副主任刘榕在 2019（第十一届）卓越竞争力金融峰会上表示，下一步将会继续会同相关部门，积极推动基建 REITs 的发行试点工作；  2020 年 1 月 16 日证监会召开的 2020 年系统工作会议中表示要“稳妥推动基础设施 REITs 试点”；  2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基建领域的公募 REITs 试点工作。

　表 5：近几年国内基建 REITs 支持政策陆续落地 日期 文件/会议 内容

　《推进传统基础设施领域政府和社会资本 2016/12/26

　 2017/06/07 合作（ PPP ）项目资...

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