下面是小编为大家整理的对于REITs，那些重要事【精选推荐】,供大家参考。

　 目 录 1 、

　什么是

　REITs ？

　 .................................................................................................................................................................... 4

　1.1

　、

　REITs

　工具及其设计

　 ................................................................................................................................................. 4

　1.2

　、

　REITs

　的主要优势在于既可以上市交易又能有稳定分红

　 ....................................................................................... 6

　2 、

　REITs

　的过去及现实

　 ............................................................................................................................................................ 6

　2.1

　、

　美国起步早但发展慢，其基建

　REITs

　产品估值都偏高

　 ......................................................................................... 6

　2.2

　、

　境内

　REITs

　起步晚，类

　REITs

　结构以 “ 双

　SPV” 模式为主

　...................................................................................... 7

　3 、

　关于公募基建

　REITs

　试点的政策

　 ........................................................................................................................................ 9

　3.1

　、

　我国对

　REITs

　的探索布局已经超过

　10

　年

　 ............................................................................................................... 9

　3.2

　、

　这一次的政策，至少可能代表了

　REITs

　政策的加速

　 ........................................................................................... 12

　4 、

　REITs

　政策的可能性影响

　 .................................................................................................................................................. 13

　4.1

　、

　REITs

　万亿市场可期，但短时仍不可过于乐观

　 .................................................................................................... 13

　4.2

　、

　该政策的一系列连锁反应

　 ....................................................................................................................................... 14

　4.2.1

　、

　有效盘活存量资产，置换流动资金

　 ............................................................................................................ 14

　4.2.2

　、

　形成示范效应，未来地产

　REITs

　可期

　 ........................................................................................................ 14

　4.2.3

　、

　提供了一个新的融资渠道，带动不动产管理服务行业发展

　 ..................................................................... 15

　4.2.4

　、

　提供投资渠道，提高投资组合分散程度

　 .................................................................................................... 15

　4.3

　、

　可能受益的原始权益人名单整理

　 ........................................................................................................................... 15

　5 、

　投资层面：

　REITs

　的潜在回报率更偏股性

　 ....................................................................................................................... 16

　6 、

　REITs

　如何估值？

　 .............................................................................................................................................................. 17

　6.1

　、

　不动产估值理论上简单但实操难度较大

　 ............................................................................................................... 17

　6.2

　、

　从投资者角度对

　REITs

　整体估值

　 ........................................................................................................................... 18

　6.2.1

　、

　绝对估值法帮助判断

　REITs

　底层价值和管理能力

　 .................................................................................... 18

　6.2.2

　、

　相对估值法操作方便，对二级投资者或更实用

　......................................................................................... 19

　7 、

　风险提示

　 ............................................................................................................................................................................. 19

　图表目录 图

　1 ：

　公司型

　REITs

　的主要交易结构

　 ....................................................................................................................................... 5

　图

　2 ：

　美国

　REITs

　投资标的行业分布以零售、住宅、基建、医疗和写字楼为主

　 ................................................................ 5

　图

　3 ：

　美国

　FTSE

　NAREIT

　Real

　Estate

　Index

　历史市值及

　REITs

　发行数量在

　1990

　年后才开始逐步扩大（单位：亿美元、个）

　 ............................................................................................................................................................................................... 6

　图

　4 ：

　2012

　年 ~2019

　年美国基建

　REITs

　的估值相对较高

　 ....................................................................................................... 7

　图

　5 ：

　类

　REITs

　整体规模和新发行数量仍较小

　 ....................................................................................................................... 8

　图

　6 ：

　类

　REITs

　的主要交易结构

　 ............................................................................................................................................... 9

　图

　7 ：

　固定资产投资完成额呈负增长

　 ..................................................................................................................................... 14

　图

　8 ：

　2000

　年 ~2019

　年

　REITs

　收益率与股票指数呈正相关性，与债券指数呈负相关

　 ...................................................... 15

　图

　9 ：

　美国

　REITs

　历史收益大幅跑赢标普

　500

　 ...................................................................................................................... 17

　图

　10 ：

　REITs

　收益更高波动更小

　 ............................................................................................................................................ 17

　图

　11 ：

　截止

　2019

　年底美国各类型

　REITs

　平均

　P/FFO

　 .......................................................................................................... 19

　图

　12 ：

　2000~2019

　年

　US

　NAREIT

　Equity

　REITs

　P/FFO

　 ........................................................................................................ 19

　表

　1 ：

　权益型、抵押型和混合型

　REITs

　的主要底层资产来源以及收益来源

　 ........................................................................ 4

　表

　2 ：

　按照

　REITs

　交易结构和组织框架分类

　 ........................................................................................................................... 4

　表

　3 ：

　现有

　6

　只美国基建

　REITs

　主要以通信类不动产为主

　 .................................................................................................... 7

　表

　4 ：

　我国在

　REITs

　市场的探索已超十余年

　 ........................................................................................................................... 9

　表

　5 ：

　试点通知对公募

　REITs

　的要求整理

　 ............................................................................................................................. 12

　表

　6 ：

　可能受益

　REITs

　的发债企业和上市公司

　 ..................................................................................................................... 15

　1、 什么是 REITs？ 1.1 、 REITs 工具及其设计 从字面意义上来说，REITs（Real Estate Investment Trust）即不动产投资信托基金，它最早起源于美国，通过发行收益凭证来筹集资金，投资于能够产生稳定现金流的不动产，并由通过专业的运营管理为投资者产生稳定的长期收益。

　REITs 主要有三种分类依据：

　其一是按照其资产组成和投资收益的来源，REITs

　可以划分为权益型、抵押型和混合型 3 类。其中，投资公募权益型 REITs 就相当于投资于一个有高确定性分红的优质股票，底层资产产生租金作为分红，同时又能享受资产升值带来的资本性收益。而抵押型 REITs

　的收益特征则更像债券，收益来源就是从对开发商或物业管理 者提供贷款收到的利息。最后，因为混合型 REITs

　底层资产兼具了上述权益型和抵押型两种，其收益特征也混合了租金收入和利息收入。

　 表1：权益型、抵押型和混合型 REITs 的主要底层资产来源以及收益来源

　 权益型 REITs

　 抵押型 REITs

　 混合型 REITs 拥有和管理能够产生稳定现金流的不动产项目 向开发商或者物业管理者提供抵押贷款，或者是通过持有房地产抵押证券 持有的标的组合中既有权益型的标的又有抵押型的标的 持有的标的组合的租金收入为主，辅以资产升值带来的资本性收益

　抵押贷款收到的利息收入

　 租金收入混合利息收入 资料来源：NAREIT、 研究所

　 其二是根据交易结构和组织构架来区分又可以分为公司型、契约型和合伙型 REITs 三类。

　 表2：按照 REITs 交易结构和组织框架分类

　公司型 契约型 合伙型 资金属性 公司财产 信托财产 合伙人制财产 资金使用 按公司章程规定 按信托合同规定 按合伙协议规定 投资人身份 股东 契约 合伙 收益分配 股权凭证分配 收益凭证分配 合伙协议约束 资料来源：NAREIT、 研究所

　 公司型 REITs 的特点顾名思义，即 REITs 以股份制的公司形态存在，通过发行股份来融资，股东会则由投资人组成，股东会指定董事会并由董事会任聘 REITs

　管理机构，其在美国应用较多；契约型 REITs 则是投资人与 REITs 管理机构通过签订 底层资产 收益来源

　原始权益人 投资者 （公司股东）

　借贷人 收益

　分配

　认购股份

　 分配收益

　贷款 / 债券

　利息支出

　进行管理或

　聘请专业机构

　资产

　入股

　REITs公司 保管费

　 保管人 保管服务

　拥有资产

　租金、

　利息收入

　IPO 、定增、二级市场交易

　再融资资金

　管理顾问公司/ 独立投资顾问 资产管理服务

　 资产管理费

　不动产 证券市场

　信托契约来互相约束，其收益分配则主要取决于收益凭证其在亚洲使用较为广泛；此外，还有一种是合伙型 REITs，其结构与 PE 基建的合伙人形式非常接近，由 LP （有限合伙人，Limited Partner）和 GP（普通合伙人，General Partner）组成。图1：公司型 REITs 的主要交易结构

　资料来源：中国 REITs 联盟、NAREIT、 研究所整理

　 其三，根据投资标的的资产类型所属行业又可以分为办公类、住宅类、零售类、工业类和医疗类等。在美国标的底层资产所属类型来看，最大的 3

　类主要为零售、住宅和基建，合计市值占美国 REITs 总市场的 42%。

　图2：美国 REITs 投资标的行业分布以零售、住宅、基建、医疗和写字楼为主

　资料来源：NAREIT、 研究所 专项 项, 4% 抵押 押, 1% 林业 业, 3% 仓储 储, 5% 零售 售, 17% 酒店 店, 5%

　混 合型 型, 6% 住宅 宅, 14% 数 据 中心, 7% 工 业 制造, 7% 基 建 设施, 11% 医疗 疗, 10% 写 字楼 楼, 10%

　1.2 、 REITs 的主要优势在于既可以上市交易又能有稳定分红 （1）

　对投资者来说，公募 REITs 可以上市交易，上市交易后有较好的流动性，投资人可以有更好的退出机制； （2）

　对 REITs 进行更精细化的管理经营，也更加专业；

　（3）

　从海外经验看，REITs 有税收优惠的优势；

　（4）

　提供稳定且高比例的派息，一般来说 REITs 会支付至少 90%的利润作为分红；

　（5）

　杠杆率较低，按照美国要求是 55%以下，新加坡 35%以下，而香港一般是不超过 40%，中国本次试点的规定是杠杆率不超过 20%。

　2、 RE...

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