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　目录 一、REITs

　试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施

　................................................................................. 2 二、REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板

　...................................................................................... 3 三、仓储业 ROE 在 5%左右，REITs 后具备提升空间

　........................................................................................... 6 四、REITs 有助于推动冷链仓储业提质增效

　.......................................................................................................... 8 五、投资评价和建议

　.............................................................................................................................................. 9 风险分析

　................................................................................................................................................................ 10 图表目录 图表 1：

　《通知》对基础设施 REITs

　试点项目要求

　........................................................................................ 2 图表 2：

　中国仓储业固定资产投资规模

　.............................................................................................................. 3 图表 3：

　中国仓储业投资资金来源

　...................................................................................................................... 3 图表 4：

　中国通用仓库面积

　.................................................................................................................................. 4 图表 5：

　中国高标仓占比 ...................................................................................................................................... 4 图表 6：

　投资级别物流仓储总量

　.......................................................................................................................... 4 图表 7：

　中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距

　.................................................................................. 4 图表 8：

　国内一个典型物流系统项目中自动化立体库与传统库的成本对比

　................................................... 5 图表 9：

　2013-2017 年中国仓储业资产总规模

　.................................................................................................... 6 图表 10：

　中国仓储业收入结构

　............................................................................................................................ 6 图表 11：

　中国仓储业收入、成本与利润

　............................................................................................................ 6 图表 12：

　重点区域仓储平均租金高、空置率较低

　............................................................................................ 6 图表 13：

　2019 年四季度国内物流地产企业市场份额

　....................................................................................... 7 图表 14：

　2019 年国内主要仓储资产持有人

　....................................................................................................... 7 图表 15：

　疫情期间生鲜电商用户日均活跃数增长

　............................................................................................ 8 图表 16：

　中国冷库容积及增长率

　........................................................................................................................ 8 图表 17：

　2016 年人均冷库容量对比

　................................................................................................................... 8 图表 18：

　中国冷链仓储设施的分类

　.................................................................................................................... 8

　一、 REITs

　 试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施

　2020

　 年

　4

　 月底，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金

　（ REITs ）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确了基础设施

　REITs

　 试点项目要求，主要是重点区域、重点行业、优质项目等条件，重点区域中优先支持 京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等 重点区域，重点行业中包括 仓储物流、收费公路等交通设施 ，优质项目要求项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。

　 图表1：

　《通知》对基础设施 REIT s

　 试点项目要求

　优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家 重点区域

　重点行业

　 优质项目 级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

　优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

　1. 项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。

　PPP 项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。

　2. 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

　3. 发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近 3 年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

　资料来源：中国证监会，中信建投

　 二、 REITs

　加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板

　伴随经济增长，物流行业规模快速扩大。

　2019

　年中国物流费用为

　14.6

　万亿元，其中仓储成本占比约三分之一。

　近年来仓储业投资规模近

　7000

　亿元，若纳入电商、零售、快递等行业对仓储行业投资，市场投资规模在万亿规模。

　从仓储业投资的资金来源看，主要是自筹资金与国内贷款，分别占比

　87% 、 7% 。

　 图表2：

　中国仓储业固定资产投资规模 图表3：

　中国仓储业投资资金来源

　8,000

　 7,000

　 6,000

　 5,000

　 4,000

　 3,000

　 2,000

　 1,000

　 0

　 仓储业固定资产投资规模（亿元）

　增速

　2011

　2012

　2013

　2014

　2015

　2016

　2017

　 40%

　 35%

　 30%

　 25%

　 20%

　 15%

　 10%

　 5%

　 0%

　 -5%

　100%

　 90%

　 80%

　 70%

　 60%

　 50%

　 40%

　 30%

　 20%

　 10%

　 0%

　 国家预算内资金

　国内贷款

　利用外资

　自筹资金

　其他资金

　2003

　 2004

　 2005

　 2006

　 2007

　 2008

　 2009

　 2010

　 2011

　 2012

　 2013

　 2014

　 2015

　 2016

　 2017

　资料来源：国家统计局，中信建投

　资料来源：国家统计局，中信建投

　 2017

　年中国目前营业性通用（常温）仓库面积

　10.4

　亿立方米，其中平房库占比

　58% 、立体库占比

　26% 、楼房库占比

　16% 。

　从总量上看，仓储体量能够基本满足现代物流的发展需求，但无论是总量规模还是人均规模都与美国差距较大。从结构上看，超过

　 90% 以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比

　 26% ，高标仓比重仅为 5-10% 左右，整体规模在

　6000

　万平方米。

　高标仓等优质资产严重不足成为仓储物流领域的短板。高标仓大多采

　用采用高层货架存储货物，存储区可以向高空发展，减少库存占地面积，提高仓储空间利用率和库容。目前，世界上最高的自动化立体仓库高度已达

　50m ，立体仓库货架区单位面积的储存量可达

　7.5t/m 2 ，是传统普通仓库的

　5-10

　倍，与传统普通仓库相比可以节约

　40%-70% 的占地面积，可以大幅降低土地成本。根据中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会统计显示，建造一个

　8000

　货位的自动化立库是普通横梁平库的

　80% 。

　我们认为高标仓是此次政策受益的重要基础设施，也是优质的底层资产。

　高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点，完全符合

　REITs

　的优质资产要求。电商平台、高端制造业以及第三方物流是高标仓的主要客户。中国网购市场规模持续扩大，电商平台对于仓库的需求量逐步增多，主流电商平台阿里巴巴、京东、苏宁等均在不断投资高质量的仓储设施，特别是京东

　的亚洲一号仓库成为国内高标仓的典范。

　 高标仓可实现作业高度机械化、自动化和智能化，叠加

　5G

　 等新技术的应用，可大幅度既提高运行效率，减少对人工的依赖，有效提升货物周转效率进而降低库内运营成本，提升企业供应链效能，也能降低全社会仓储成本。

　而通过

　REITs

　实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。

　8%

　6%

　5%

　 4%

　 5%

　 5%

　 5%

　 4%

　3%

　 3%

　 3%

　 2%

　 3%

　 3%

　 3%

　56%

　65%

　68%

　69%

　71%

　76%

　72%

　82%

　82%

　83%

　84%

　85%

　86%

　86%

　87%

　5%

　5%

　5%

　6%

　19%

　5%

　2%

　19%

　17%

　13%

　13%

　5%

　8%

　12%

　1%

　2%

　1%

　 1%

　1%

　1%

　1%

　11%

　4%

　 5%

　8%

　6%

　 6%

　8%

　10%

　11%

　11%

　11%

　11%

　2%

　 2%

　 2%

　 2%

　 2%

　1%

　8%

　 8%

　 7%

　2%

　 2%

　 2%

　35% 6,983 6,856 6,620 28% 28% 5,159

　23% 4,201 3,120 2,437 5% -2%

　 图表4：

　中国通用仓库面积 图表5：

　中国高标仓占比 12

　通用仓库（亿平方米）

　通用仓库同比增长

　 10

　8

　6

　4

　2

　0

　2012 年

　2013 年

　2014 年

　2015 年

　2016 年

　2017 年

　 25%

　 20%

　 15%

　 10%

　 5%

　 0%

　资料来源：国家统计局，中信建投

　资料来源：仲量联行，中信建投

　 图表6：

　投资级别物流仓储总量 图表7：

　中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距

　 资料来源：中国仓储与配送协会，仲量联行，中信建投

　资料来源：仲量联行，按照非业主自用仓库计算：中国 =60

　个主要

　中国城市 + 一线城市，美国 = 前五十位美国城市，中信建投

　23% 6% 5 4%

　 3%

　5% %

　图表8：

　国内一个典型物流系统项目中自动化立体库与传统库的成本对比

　 目标

　1、8,867

　个托盘位；

　2、单位人力成本按照

　6.5

　万/年进行计算。

　类别

　项目

　普通横梁式平库

　自动立库

　需求与规格

　需求托盘数（个）

　8,000

　个货位

　8,000

　个货位

　托盘规格（米）

　1.3L*0.9W*1H

　300kg/PL

　1.3L*0.9W*1H

　300kg/PL

　方案

　8,970

　托盘

　8,970

　托盘

　地面面积使用率

　40%

　50%

　实际托盘数（个）

　8,970

　8,970

　层数

　3

　13

　巷道宽（米）

　4

　1.5

　单位货架长（米）

　3.14

　3.14

　单位货架宽（米）

　1.3

　1.3

　单位货架托盘数（个）

　3

　3

　基建投资

　货架面积（平米）

　4,068

　939

　总面积（平米）

　10,171

　1,878

　建筑地面承重

　建筑承重要求设定为

　1t/m2 建筑承重要求设定为

　3t/m2 建筑单价（万/平米）

　0.36

　0.45

　建筑成本（万）

　3,661.554

　844.974

　单位用地成本（万/亩）

　100

　100

　总用地成本（万）

　762

　141

　基建总成本（万）

　4,424

　986

　 硬件投资

　货架数量（个）

　8,190

　8,190

　货架单位成本（元）

　350

　350

　货架投资（万元）

　286.65

　286.65

　堆垛机数量（台）

　0

　5

　堆垛机单位成本（万元）

　0

　280

　堆垛机投资（万元）

　0

　1,400

　其他配套设备（万元）

　0

　1,500

　信息系统（万元）

　150

　150

　叉车数量（台）

　15

　3

　叉车单位成本（万元）

　35

　35

　叉车投资（万元）

　525

　105

　硬件总投资（万元）

　961.65

　3,441.65

　运作及维护费

　用

　人力（万元）

　25

　6

　单位人力成本（万/年）

　162.5

　39

　硬件投资

　硬件年维护费用（万元/年）

　20

　100

　合计（20

　年费用合计）（万元）

　9,036

　7,207

　 资料来源：中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会，中信建投

　23% 29,162 25,075 22,837 20,761 16% 16,879

　11% 10%

　10%

　 三、仓储业

　ROE

　在

　5% 左右， REITs

　后具备提升空间

　2017

　年中国仓储业资产总规模在

　3

　万亿， 2013-2017

　年均增速超过

　10% 以上。

　2017

　年全国仓储业主营收入

　1.4

　万亿，同比增长

　18% ，主营业务成本

　1.085

　万亿元，同比增长

　18.4% ，仓储业净资产

　1....

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